代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

金九揭幕戰剛剛開始，土拍市場也迎來了自己的“金九大戰”。

新政后的首次土拍，各家房企殺瘋了！

(資料圖)

就在今天，兩宗地塊一共迎來了超30家房企廝殺圍獵，合計攬金138.69億元！

其中，海珠區上涌果樹公園北側地塊歷經85輪追逐，以封頂128億元總價，5.2萬元/㎡（扣除政府性統籌用房及回遷安置用房）樓面價送進搖號池，不僅是這是海珠區今年第二宗成功出讓的涉宅用地，同時還是廣州土拍歷史上總價TOP5的地塊，也是海珠區總價最貴的地塊！

另外一宗則是位于番禺區大石街新光快速西側地塊，以封頂10.79億元成交總價，22583元/㎡的樓面價在下午被送進了搖號池。

與世界大觀地塊拍地時的情景不一樣的是，兩宗地塊在一大早房企們就已“并驅爭先”。

番禺區大石街新光快速路西側地塊出價界面

海珠區上涌果樹公園地塊出價界面

這已是今年以來的第10宗搖號地塊，也是今年番禺區第6宗搖號地塊。

不難看出，對于核心地塊的出讓，各家房企的重視程度非同一般，紛紛使出渾身解數，都希望其能成為自己的“囊中之物。”

由此可見，不僅市場分化在加劇，土拍市場的分化也在進一步加劇。

對于今天的土拍，專家點評如下

【肖文曉】--克而瑞廣佛區域首席分析師

今日廣州兩宗涉宅用地出讓雙雙搖號，再次強化了集中供地以來的市場特征：一是參拍主體以“國家隊”為主，其中既有以廣州為大本營的越秀、保利、珠實、廣州地鐵等，也有招商、華僑城、中建系這樣的外地國央企；二是就像此前的搖號地塊一樣，房企在不確定性的市場下投資策略高度趨同，爭相追逐利潤和流速都相對有保障的優質地塊，寧愿搖號拼運氣，也不輕易撿便宜托底。

整體而言，本次土拍競爭激烈，為剛剛落地“認房不認貸”的廣州樓市增添了新的活力因素，利于廣州樓市在“金九銀十”打好開局。

一起來看看兩宗地塊的綜合素質表現：

海珠區上涌果樹公園北側地塊

01

在開拍當天，小編就收到了該地塊參與競拍的名單，可以看到，參與競拍的房企都是實力強勁的清一色“國家隊”。

地塊總占地面積177193㎡，總建面約363744㎡，起拍總價111億元，起拍樓面價30575元/㎡。

位于海珠區核心腹地新港西板塊內，臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，地塊自身素質非常強勁，是市中心極為罕見的“巨無霸”靚地，地鐵、公園、學校、景觀資源都是近在咫尺。

地塊位置示意圖

不僅是地鐵11號線上涌公園上蓋，200米內還有逸景園站，妥妥雙地鐵上蓋；還臨近廣州大道。

商業配套方面，靠近海珠萬達、合生廣場等大牌商業MALL，日常逛街購物選擇非常豐富。

不僅交通、交通配套能打，景觀資源一等一的出挑。

根據規劃，地塊容積率僅3.0，同時周邊還預留有中小學用地、服務設施用地以及商業用地。而住宅用地位于整個上涌果樹公園北側地塊的東北角。

地塊控規圖

值得一提的是，在地塊出讓公告里還明確提到了鼓勵高贈送的新規。

土地供應方面， 地塊周邊三公里范圍內近一年合計供應了4宗涉宅用地，截至目前共成交了三宗，曾誕生了廣州涉宅樓面價TOP10，現該地塊躍居至TOP4，可以看到，現廣州涉宅樓面價TOP10排行中，海珠區的地塊占一半，超過了天河。

克而瑞還監測到，地塊周邊潛在置換需求旺盛，未來項目入市競爭壓力較小。

番禺區大石街新光快速路西側地塊

02

在地塊開拍的前一天，網傳就有消息稱該地塊有12家房企參與競拍，涵蓋了保利、保利置業、中鐵建、中鐵置業、華發、首開在內等一眾實力房企。

公告資料顯示，地塊為二類居住用地，占地面積近1.9萬㎡，總建面47806㎡，容積率3，總起拍價9.3億元，起拍樓面價19638元/㎡。地塊體量不大，拿地成本僅10億元左右，適合房企打造“快而美”的項目。

地塊位于番禺區洛溪大石板塊內，一直以來，洛溪大石板塊都與產業、各種規劃“失之交臂”，沒有過多的增量，不是購房者優先選擇入手的板塊，直到龍湖御湖境的面世，該板塊的熱度才有所提升。

板塊內整體面貌偏舊，居住環境一般，但配套醇熟，生活氛圍十分濃厚，是許多年輕人的落腳首選地。

根據今年7月初番禺推介會上公布的資料顯示，地塊靠近新光快速、朝陽東路等，交通便利，10分鐘可到達珠江新城，距離地鐵3號線大石站不到1公里，無論是開車或地鐵去往珠江新城、琶洲、萬博等熱門商圈都便捷。

值得一提的是，地塊距離江邊非常近，步行即可到的距離。

新房方面，板塊內目前在售的新房項目少，僅有一個廣地花園項目在售，唯一的熱門競爭對手就是一路之隔待入市龍湖御湖境，該項目前身就是4月未拍先火的迎賓路地塊轉化而成的，地塊被南通亞輪以2.4萬元/㎡樓面價，23.23億元總價拿下后與龍湖開發。

換言之，同樣是封頂搖號成交，本次新廣快速西側地塊的成交樓板價（22583元/㎡）對比龍湖地塊成本要更低一些。

此外，克而瑞監測到，龍湖御湖境將于本月開盤，吹風價在4.9-5.8萬元/㎡，涵蓋115-190㎡戶型，戶型越大單價越高。

地塊位置示意圖

目前地塊周邊三公里內有富麗家園、敏捷領航公館等二手房，由于建成年代較早，成交價格也較為便宜，積累了不少置換改善需求，潛在客戶多。

克而瑞數據顯示，目前地塊周邊三公里內近一年共成交792套二手房，成交均價24419元/㎡。

在接下來的九月，廣州未來還有6宗地塊待跑步入場，能否再延續今天燎原之勢？敬請關注克而瑞。

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